AFDI動(dòng)態(tài)
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關(guān)于住房調(diào)控政策的幾點(diǎn)思考
一、住房限購(gòu)政策的簡(jiǎn)要情況
2010年以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了新一輪調(diào)控。2010年《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))以及陸續(xù)出臺(tái)的《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》(京政發(fā)[2010]13號(hào))等地方文件，被稱為第二輪樓市調(diào)控措施。2010年4月17日的“國(guó)十條”第一次提出：“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。以此為依據(jù)，2010年4月30日北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：從當(dāng)年5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。
2011年啟動(dòng)的第三輪樓市調(diào)控政策被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào))精神，北京、上海等地陸續(xù)出臺(tái)了地方政府的配套執(zhí)行辦法，如北京樓市調(diào)控細(xì)則“15條”等。2011年2月，北京市政府針對(duì)在京購(gòu)房實(shí)施了新的限制性措施，非北京戶籍家庭須有連續(xù)5年在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)的證明方可購(gòu)買首套房。截至2011年2月底，全國(guó)35個(gè)大中城市中，已經(jīng)有20個(gè)城市先后出臺(tái)住房限購(gòu)措施。
以北京為例，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年底，北京市實(shí)際常住人口已達(dá)1972萬(wàn)人，其中戶籍人口為1246萬(wàn)人，居住半年以上的流動(dòng)人口達(dá)726萬(wàn)人。首先，本市戶籍2套以上不得新購(gòu)：影響家庭數(shù)18.3%，80萬(wàn)家庭。其次，非本市戶籍可提供社保或納稅證明的，只能新購(gòu)一套房，影響家庭數(shù)100萬(wàn)左右。最后，無(wú)納稅、社保證明的，不得再買房，這一條將明顯影響外地投資及投機(jī)購(gòu)房人群。有專家認(rèn)為，各種類型的投資性需求占到北京住宅交易的30%。
樓市調(diào)控關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大局。住房限購(gòu)令的推出引起了支持和反對(duì)兩種反應(yīng)。支持者認(rèn)為，限購(gòu)令雖然是一項(xiàng)行政性措施，有一定的副作用，但限購(gòu)直接壓縮了需求，“住房限購(gòu)令”作為一項(xiàng)過(guò)渡性的制度安排，仍有其必要性，總體上仍應(yīng)肯定其積極作用。這是因?yàn)椋瑢?duì)于必需品或消費(fèi)者偏好不均的產(chǎn)品，限購(gòu)拉平了不同消費(fèi)者之間的邊際效用，因此限購(gòu)可能比傳統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制更為合理。反對(duì)者認(rèn)為，限購(gòu)令的突出特征是“保護(hù)和發(fā)展存量，限制增量”。這與中國(guó)改革“保護(hù)、封閉存量，發(fā)展市場(chǎng)增量，使市場(chǎng)力量不斷發(fā)展”的成功經(jīng)驗(yàn)相左，“代價(jià)很大，效果成疑”。
二、住房調(diào)控政策的主要問題
1、引發(fā)了對(duì)市場(chǎng)過(guò)度干預(yù)的爭(zhēng)論
反對(duì)限購(gòu)政策的學(xué)者認(rèn)為，住房限購(gòu)屬于行政干預(yù)，是計(jì)劃手段，干擾了房地產(chǎn)的正常發(fā)展。通過(guò)行政命令直接傳達(dá)，具有強(qiáng)制性、見效快的優(yōu)勢(shì)，但不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的根本問題，反彈也快。實(shí)踐表明，用行政手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)不僅會(huì)削弱市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常職能，而且可能陷入調(diào)控失靈。
有學(xué)者認(rèn)為，須防止當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)的傾向，對(duì)市場(chǎng)自由放任不可為，過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)亦不可取。在本該由市場(chǎng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域，如果過(guò)度干預(yù)可能不僅沒有彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，反而抑制了市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行。
成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率。世界銀行認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的原則之一是“把干預(yù)持續(xù)地置于國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的制約下，確保干預(yù)不致造成相關(guān)價(jià)格的過(guò)度扭曲”。
2、應(yīng)明確政策的調(diào)控對(duì)象，并有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程
調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)為限制住宅的投資投機(jī)需求，應(yīng)明確限制的對(duì)象。
我國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中，城市化核心不單是土地的城市化，而應(yīng)是人口的城市化，即農(nóng)村人口、城鎮(zhèn)人口向城市移居的過(guò)程。有專家估計(jì)，未來(lái)10-15年每年會(huì)新增1400萬(wàn)城市人口，需要安置400萬(wàn)新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶，需要至少年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積。人口城市化的核心是享有與原市民相同的市民待遇。因此，各國(guó)在城市化的加速轉(zhuǎn)型期，優(yōu)先要考慮和滿足的不僅是原先已經(jīng)在城市中安居就業(yè)的居民，還應(yīng)包括外來(lái)移居人口，這才是人口城市化的應(yīng)有之義。
城市發(fā)展離不開外來(lái)人口的就業(yè)，移居人口的就業(yè)帶來(lái)了城市的稅收和繁榮，他們對(duì)城市發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。戶籍管理制度并沒有避免大城市人口的不斷增長(zhǎng)，在要素普遍流動(dòng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中負(fù)面作用日益顯現(xiàn)，而限購(gòu)政策強(qiáng)化了戶口的作用。
在“轉(zhuǎn)方式”成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主流的今天，城市化也亟待轉(zhuǎn)型。城市化不應(yīng)僅是土地的城市化，人口的城市化或新城市人的市民化進(jìn)程方面仍需適當(dāng)提速。
城市發(fā)展過(guò)程遇到的資源緊張、交通擁堵等“城市病”應(yīng)通過(guò)分散城市職能、合理規(guī)劃等途徑有序解決，通過(guò)“以業(yè)控人”調(diào)控勞動(dòng)力在區(qū)域間的自由流動(dòng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，即房?jī)r(jià)下跌、成交上升、購(gòu)銷兩旺，既有效消化房?jī)r(jià)泡沫，又可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和城市化發(fā)展。
3、調(diào)控手段應(yīng)具有可持續(xù)性
調(diào)控手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段和法律手段為主。首先，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)融資體制、財(cái)稅體制以及房地產(chǎn)法律法規(guī)體系有較大的改善空間，調(diào)控手段應(yīng)更為平衡。其次，從保障居民居住需求的角度而言，應(yīng)對(duì)不同收入居民的不同需求予以界定，實(shí)行不同的調(diào)控政策。
政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制訂和監(jiān)督，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，利用稅收、金融手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
4、地方政府應(yīng)加強(qiáng)限購(gòu)政策的執(zhí)行力
地方政府應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，加強(qiáng)執(zhí)行力。具體表現(xiàn)為：其一，應(yīng)積極改善住房供給結(jié)構(gòu)矛盾；其二，強(qiáng)化執(zhí)行力度。例如，部分地方政府延期出臺(tái)調(diào)控的執(zhí)行細(xì)則；有些調(diào)控內(nèi)容有待進(jìn)一步完善。
有專家認(rèn)為，地方政府執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的動(dòng)力不足，原因很多，其一，地方政府的土地財(cái)政問題。在一些地區(qū)，政府從土地出讓中得到的收入甚至占財(cái)政收入的60%。其二，缺乏監(jiān)督問責(zé)機(jī)制，導(dǎo)致即使政府執(zhí)行不力，也不用承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，到目前已經(jīng)形成了一套比較完備的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制。盡管從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備可比性，但西方國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，以美國(guó)、新加坡為代表的房地產(chǎn)發(fā)展模式，逐漸形成成熟的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制和政府干預(yù)手段，仍有一定的借鑒意義。
1、美國(guó)
美國(guó)是土地私有制國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，是相當(dāng)徹底的民間投資主導(dǎo)型的住宅供應(yīng)政策。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)很少，主要運(yùn)用利率和稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，同時(shí)輔之以必要的法律手段和行政措施。由于擁有健全的稅收制度和房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系、嚴(yán)格的法治氛圍和發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，美國(guó)較好地解決了社會(huì)各個(gè)階層的居住問題。
利率政策是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心手段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)變化時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)就會(huì)改變調(diào)控方向，通過(guò)加息或者降息來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。稅收政策是美國(guó)政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一手段，而房地產(chǎn)稅又是稅收政策的重點(diǎn)。財(cái)產(chǎn)稅可以產(chǎn)生兩種經(jīng)濟(jì)效果：一是分配效果，會(huì)影響對(duì)土地和建筑物的投資；二是政策效果，會(huì)鼓勵(lì)或拖延土地投機(jī)行為。美國(guó)房地產(chǎn)稅稅率一般為1%-3%。它是地方政府調(diào)控土地利用的重要手段，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)消費(fèi)和投資起明顯調(diào)節(jié)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)稅也是美國(guó)地方政府最大、最穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，一般占其財(cái)政收入的一半以上。每年美國(guó)州政府相關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。對(duì)于房屋買賣形成的差價(jià)，還有專門的房地產(chǎn)增值稅。如果售房者出售的是自住房，并住滿兩年以上，可享受大幅度增值稅減免政策，而投資房則不能享受。為鼓勵(lì)開發(fā)商建造廉價(jià)房，美國(guó)政府規(guī)定開發(fā)商如果建立了一定標(biāo)準(zhǔn)的廉租房，可享受退稅政策，政府將在10年之內(nèi)返還整體工程造價(jià)4%的稅費(fèi)。正是利用了有效的稅收杠桿和市場(chǎng)區(qū)分手段，美國(guó)房地產(chǎn)政策既減輕了開發(fā)商和購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也滿足了社會(huì)不同的需求。
美國(guó)低收入家庭的購(gòu)房問題主要通過(guò)住房保障政策來(lái)解決。美國(guó)設(shè)立了“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為購(gòu)房者提供低息貸款。同時(shí)，對(duì)低收入家庭，美國(guó)政府負(fù)責(zé)提供住房貸款保險(xiǎn)，降低其首付比例。聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)(即房利美)將商業(yè)銀行住房貸款回購(gòu)后，便會(huì)在金融市場(chǎng)上打包出售，以便商業(yè)銀行回收資金。
法律方面，美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)方面的法規(guī)很多，主要分為幾個(gè)方面：在住宅方面的立法有《國(guó)家住房法》、《公共住宅法案》、《農(nóng)民住宅管理法》、《國(guó)民住宅法案》等十部法律；在土地方面的法律法規(guī)有《宅地法》、《土壤保護(hù)法》、《聯(lián)邦土地政策和管理法》和《土地政策和管理法》；房地產(chǎn)金融方面的法律包括住房抵押貸款、住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托三方面的法律，具體法律約有二十部之多；在公共住房方面，有《聯(lián)邦住房貸款法》、《住房法》等法律，為低收入家庭提供住房實(shí)物和收入支持計(jì)劃的轉(zhuǎn)換。美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法律不但多，而且處于不斷的修訂中，以期能適應(yīng)新環(huán)境，更好地為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展服務(wù)。
由于美國(guó)政府奉行市場(chǎng)機(jī)制，運(yùn)用行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)非常少，基本針對(duì)低收入家庭。1965年，美國(guó)專門設(shè)立住房和城市發(fā)展部，專門解決低收入家庭住房問題，或者直接資助廉價(jià)房建設(shè)。在土地政策上，為鼓勵(lì)開發(fā)商建立廉價(jià)房，美國(guó)政府首先購(gòu)買私人土地，然后以低價(jià)轉(zhuǎn)批給開發(fā)商，嚴(yán)格規(guī)定建房比例中廉租房的數(shù)量。這種做法不但降低了開發(fā)商成本，還能夠給開發(fā)商以足夠的激勵(lì)，較好地解決了低收入階層的住房問題。
2、新加坡
新加坡是世界上公認(rèn)的住房問題解決得最好的國(guó)家之一，已經(jīng)成為東南亞地區(qū)成功解決住房問題的典范。新加坡政府將解決住房問題作為一項(xiàng)基本國(guó)策，在建國(guó)之初就提出了“居者有其屋”的口號(hào)。
新加坡的房地產(chǎn)政策主要有三大措施:一是實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃；二是建立中央公積金制度；三是構(gòu)建一個(gè)完整的住房金融機(jī)構(gòu)體系。盡管是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但是新加坡政府對(duì)住房市場(chǎng)的介入非常有特點(diǎn)并富有成效，他們制定了非常符合新加坡國(guó)情的住房政策，并以五年為一個(gè)時(shí)間段，采取分階段的建房計(jì)劃，綜合利用經(jīng)濟(jì)手段和行政、法律手段，大規(guī)模建造公共住房，以便解決新加坡人的居住問題。
“居者有其屋”計(jì)劃是新加坡政府在1964年推出的。在組屋計(jì)劃中，政府主導(dǎo)組屋的開發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施，其目標(biāo)就是為低收入人群提供廉價(jià)房屋。在土地方面，土地的來(lái)源主要是國(guó)有土地和部分適當(dāng)征用的私人土地，資金由銀行和中央公積金局提供。同時(shí)，為保障組屋的建設(shè)，新加坡政府為建屋發(fā)展局提供大筆的低息貸款和財(cái)政撥款，以保障組屋的順利建造。因此，政府財(cái)政支撐是新加坡組屋政策得以順利實(shí)施的重要保障。政府的組屋政策確保絕大多數(shù)新加坡人能夠負(fù)擔(dān)起一套政府組屋的費(fèi)用，具有長(zhǎng)期的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，政府一般不輕易做出調(diào)整。保證每個(gè)新加坡人住房的權(quán)利，正是“居者有其屋”政策的精髓。
中央公積金制度規(guī)定每個(gè)機(jī)構(gòu)都必須以雇員薪金為基礎(chǔ)，按照法定比率將雇員月薪的一部分存入中央公積金局的個(gè)人賬戶，用來(lái)支付雇員在住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等多方面的費(fèi)用。公積金收取后并不存入銀行，而由中央公積金局直接購(gòu)買國(guó)債，然后政府再將這些資金用于住房和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。中央公積金制度在政府組屋建設(shè)中扮演了重要的角色，發(fā)揮了雙重作用。它不但成功地運(yùn)用了居民的儲(chǔ)蓄，為國(guó)家順利發(fā)展公共住宅提供了資金，同時(shí)還有效解決了低收入階層的購(gòu)房問題，維護(hù)了社會(huì)的公平與穩(wěn)定。因此，中央公積金制度為保證“居者有其屋”計(jì)劃的順利實(shí)施發(fā)揮了巨大的作用，在解決中低收入階層住房問題方面成績(jī)顯著。
在住房金融機(jī)構(gòu)體系方面，新加坡不但擁有中央公積金局這樣專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，還有商業(yè)銀行非專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅融資提供資金來(lái)源。此外，完善的公積金保險(xiǎn)體制，如公積金最低貸款計(jì)劃、家庭保障計(jì)劃、公積金教育計(jì)劃等，都為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)提供了有力支持。
無(wú)論是美國(guó)市場(chǎng)運(yùn)作主導(dǎo)型的發(fā)展模式，還是新加坡政府主導(dǎo)型的住房模式，都說(shuō)明市場(chǎng)和政府在解決住房問題上都應(yīng)該發(fā)揮各自應(yīng)有的作用。
四、幾點(diǎn)思考
正確的機(jī)制設(shè)計(jì)。房?jī)r(jià)的調(diào)控已不再是經(jīng)濟(jì)問題，而是逐漸發(fā)展為社會(huì)問題。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)綜合經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平衡、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。
1、綜合運(yùn)用市場(chǎng)與政府兩種力量，處理好建立住房保障體系和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系
在供應(yīng)市場(chǎng)化、市場(chǎng)機(jī)制成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性調(diào)整力量的體制下，政府應(yīng)首先致力于建立有效的機(jī)制，激勵(lì)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)性作用；其次，必須處理好建立住房保障體系和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系問題。
現(xiàn)階段改革仍處于攻堅(jiān)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的法治基礎(chǔ)還有待進(jìn)一步完善，政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系亟待法制化、規(guī)范化。房?jī)r(jià)的調(diào)控應(yīng)重視法律手段、經(jīng)濟(jì)手段的作用。政府通過(guò)確定市場(chǎng)規(guī)則，塑造市場(chǎng)秩序，通過(guò)一系列的經(jīng)濟(jì)立法，為市場(chǎng)主體的行為提供了穩(wěn)定的、可持續(xù)的規(guī)則結(jié)構(gòu)。
回顧歷史，早在1998年房改之初，國(guó)務(wù)院即對(duì)這一問題做出了前瞻性的規(guī)劃。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998］23號(hào))中，明確了住房供應(yīng)體系改革的方向：提倡高收入家庭購(gòu)買商品房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，低收入家庭確有困難的可以申請(qǐng)承租政府或單位提供的廉租住房。從戰(zhàn)略上明確了要綜合利用市場(chǎng)與政府兩種力量搭建適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系的發(fā)展方向。
總有部分中低收入者無(wú)力自己通過(guò)市場(chǎng)解決住房問題，對(duì)這部分人實(shí)施住房保障是政府義不容辭的責(zé)任。住房供給的主要思路是：以廉租房解決最低收入家庭住房，“應(yīng)保盡?！保灰韵迌r(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房解決中低收入家庭住房；以普通商品房解決中等收入者住房；以高檔商品房解決高收入者住房。應(yīng)從量上把握好四類住房的供應(yīng)比例，重點(diǎn)是多方面籌集社會(huì)資金，創(chuàng)新保障機(jī)制，落實(shí)好“十二五”期間建成3500萬(wàn)套保障房的政策。
2、應(yīng)明確調(diào)控方向
新城市居民購(gòu)買首套房的自住型需求，應(yīng)是政策鼓勵(lì)和保障的重點(diǎn)對(duì)象。住房是重要的民生，住房問題解決好，不僅有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且有利于和諧社會(huì)的建設(shè)。當(dāng)前大量投資客投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，以資本為工具獲取超額回報(bào)的現(xiàn)實(shí)不利于國(guó)計(jì)民生。有專家認(rèn)為，現(xiàn)在銀行取消首套房利息優(yōu)惠、提高房貸首付的做法限制了自住型需求，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)于首套房居民，只要其在所居住城市有正當(dāng)職業(yè)，依法納稅，能夠?yàn)槌鞘邪l(fā)展做貢獻(xiàn)，無(wú)論其有否戶籍，就應(yīng)當(dāng)保障其合理的居住型需求，享受稅收和利息優(yōu)惠。自住型需求的健康有序發(fā)展，不僅有利于實(shí)現(xiàn)城市化的“轉(zhuǎn)方式”，即由土地的城市化轉(zhuǎn)為人口的城市化，推動(dòng)城市化的平衡、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，而且有利于房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有利于國(guó)計(jì)民生。
3、完善房地產(chǎn)調(diào)控的法律手段和經(jīng)濟(jì)手段
法律是發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。用行政命令而不是法律制度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策缺乏可持續(xù)性。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對(duì)于維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用極為必要。
應(yīng)完善房地產(chǎn)稅制體系，在住房持有環(huán)節(jié)，對(duì)投資多套住房的，可適當(dāng)提高其房產(chǎn)稅稅率；在住房交易環(huán)節(jié)，可適當(dāng)提高住房交易所得稅稅率，必要時(shí)恢復(fù)個(gè)人住宅暫停征收的土地增值稅。房產(chǎn)稅有利于地方政府獲得穩(wěn)定、可持續(xù)的財(cái)政收入。作為調(diào)控手段，房產(chǎn)稅政策可以實(shí)現(xiàn)“雙向調(diào)控”，既打壓投資投機(jī)需求，又可增加供給，有利于調(diào)控日益泡沫化的房?jī)r(jià)，有利于形成更加健康的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。
4、增強(qiáng)政策的執(zhí)行力
應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的執(zhí)行力，并對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行情況加強(qiáng)追蹤和問責(zé)。日前的監(jiān)督執(zhí)行以國(guó)務(wù)院派出調(diào)控督查組的形式進(jìn)行，是一個(gè)好的開端。應(yīng)繼續(xù)完善相關(guān)問責(zé)機(jī)制，并創(chuàng)新調(diào)控政策執(zhí)行和監(jiān)督的體制機(jī)制。
